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Die Immobilienlizenzprüfung wird Fragen zu Hypotheken und Kreditgebern haben. Ein primärer Kreditgeber hat zwei Überlegungen, wenn er einen Kredit für den Kauf oder die Refinanzierung von Immobilien vergibt: den Wert der Immobilie und die Fähigkeit des Kreditnehmers, die Schulden zu tilgen.
Bei der Überprüfung des Wertes der Immobilie, wollen Kreditgeber sicher sein, dass, wenn ihre Kreditnehmer ihre Hypotheken nicht auszahlen können, sie die Immobilien verkaufen und ihr Geld zurückbekommen können. Unter der Annahme, dass der Wert der Immobilie ausreicht, um das Darlehen zu garantieren, will ein Kreditgeber sicherstellen, dass der Kreditnehmer die monatliche Zahlung, einschließlich Steuern und Versicherung, für die Laufzeit des Darlehens leisten kann.
Der Eigenschaftswert
Der Wert der Eigenschaft wirkt sich direkt auf den Geldbetrag aus, den der Kreditgeber Ihnen verleiht, und Sie müssen bereit sein, ein mathematisches Problem zu diesem Thema zu lösen. das Staatsexamen. Der prozentuale Wert der Immobilie, der ausgeliehen werden kann, wird als Beleihungswert (LTV) bezeichnet, ein Betrag, der von der Bank und dem sekundären Hypothekenmarkt festgelegt wird.
Der Wert der Eigenschaft basiert auf einer Bewertung. Für den Fall, dass ein beurteilter Wert und ein Verkaufspreis unterschiedlich sind, basiert der Geldbetrag, der ausgeliehen werden kann, auf der niedrigeren der beiden Zahlen. Und ja, das heißt, wenn Sie mehr als den geschätzten Wert für das Haus bezahlen, wird Ihre Anzahlung höher sein als erwartet. Hier sind einige Beispiele.
Eine Immobilie verkauft für 200.000 $. Ihr geschätzter Wert ist 200.000 $. Die LTV-Quote für die Hypothek beträgt 80 Prozent. Wie viel Geld wird die Bank leihen? Welche Anzahlung ist erforderlich?
$ 200, 000 (geschätzter Wert) x 0. 80 (80 Prozent) = $ 160, 000 Hypothek Betrag
$ 200, 000 - 160, 000 = $ 40, 000 Anzahlung
Der Verkaufspreis des Hauses ist $ 315, 000. Der geschätzte Wert ist $ 300, 000. Wenn die Bank ein LTV-Verhältnis von 80 Prozent anbietet, welche Anzahlung wird benötigt?
$ 300, 000 (geschätzter Wert) x 0. 80 = $ 240, 000 Hypothekenbetrag
$ 315, 000 - $ 240, 000 = $ 75, 000
Ein letztes Problem zeigt Ihnen, wie Sie Berechnen Sie den LTV, wenn Sie Wert- und Darlehensinformationen erhalten. Sagen wir, die Bank leiht Ihnen $ 240.000 auf einer Immobilie im Wert von $ 300.000. Wie hoch ist das LTV-Verhältnis?
$ 240, 000 ÷ $ 300, 000 = 0. 80 oder 80 Prozent
Beachten Sie, dass bei diesen Problemen der geschätzte Wert verwendet wurde, um die Höhe der Hypothek zu berechnen, und dann wurde die Hypothekensumme vom Verkaufspreis abgezogen. um herauszufinden, welche Anzahlung benötigt wird.Wenn Sie ein Problem wie dieses machen, nehmen Sie einfach die Zahlen für das, was sie sind.
Die Fähigkeit des Kreditnehmers zu zahlen
Die zweite Art der Berechnung umfasst die Bestimmung, wie viel ein Käufer sich leisten kann, für ein Hypothekendarlehen zu zahlen. Sie müssen etwas von der Terminologie verstehen und wie es funktioniert.
Der Kreditgeber verwendet eine angemessene Kennzahl, um zu bestimmen, was ein Kreditnehmer für ein Hypothekendarlehen leisten kann. Wenn Sie ein Qualifikationsverhältnis verwenden, arbeiten Sie rückwirkend vom Bruttoeinkommen des Käufers und verwenden in der Regel monatliche Zahlen für Kapital-, Zins-, Steuer- und Versicherungsausgaben, um herauszufinden, was der Käufer jeden Monat für Wohnraum ausgeben kann.
Sie müssen beachten, dass das für die Zahlung von Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen verwendete Akronym PITI ist. Wenn Kreditgeber Erschwinglichkeitsberechnungen durchführen, verwenden sie PITI als die gesamten monatlichen Ausgaben für die Berechnung von Hypothekendarlehen.
Zum Beispiel kann ein Kreditgeber sagen, dass ein Käufer es sich leisten kann, 28 Prozent des gesamten Bruttoeinkommens in monatlichen Zahlungen (Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungsausgaben) zu zahlen. Dieser Prozentsatz wird als Frontend-Verhältnis bezeichnet. Der Kreditgeber stellt auch fest, dass die gesamten monatlichen Schuldenzahlungen des Kreditnehmers, einschließlich PITI, nicht mehr als 36 Prozent des Gesamtbruttoeinkommens des Kreditnehmers betragen dürfen. Dieser Prozentsatz wird als Backend-Verhältnis bezeichnet.
Sie können bei der Prüfung eine qualifizierte Quotenberechnungsfrage finden oder nicht, aber die Berechnung ist eine Dienstleistung, die Immobilienmakler routinemäßig für ihre Kunden und Kunden erbringen. Und für den Fall, dass Sie eigene Berechnungen durchführen möchten, hier ein Beispiel.
Nehmen wir an, Sie verdienen $ 96.000 pro Jahr. Wie viel können Sie sich leisten, für die PITI pro Monat zu zahlen, wenn Sie die Standardquoten von 28 Prozent für Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen (PITI) und 36 Prozent für die Gesamtschulden verwenden?
$ 96, 000 x 0. 28 = $ 26, 880
$ 26, 880 ÷ 12 (Monate) = $ 2, 240 maximale monatliche PITI
Alternativ können Sie die Berechnung auch folgendermaßen durchführen:
$ 96, 000 ÷ 12 (Monate) = $ 8, 000
$ 8, 000 x 0. 28 = $ 2, 240
Jetzt, wo fragen Sie, kommt das 36-prozentige Backend-Verhältnis ins Spiel?
$ 96, 000 x 0. 36 = $ 34, 560
$ 34, 560 ÷ 12 (Monate) = $ 2, 880 maximale monatliche Gesamtschulden einschließlich PITI
Zusammen, das Frontend- und Back-End-Verhältnis so arbeiten, dass die PITI und die Gesamtschulden des Kreditnehmers unter beide Kriterien fallen müssen. Also, wenn in dem Beispiel die gesamten monatlichen langfristigen Schuldenzahlungen des Kreditnehmers ohne PITI $ 2, 000 pro Monat waren, würde der Kreditgeber dem Kreditnehmer erlauben, 880 $ oder weniger für PITI auszugeben.
Auf der anderen Seite, wenn der Kreditnehmer keine anderen Schulden hat, würde der Kreditgeber immer noch nicht zulassen, dass der Kreditnehmer mehr als $ 2 240 auf PITI ausgibt. Unabhängig davon, wie viel Geld für PITI zur Verfügung steht, berechnet der Kreditgeber anhand dieses Betrags, wie viel eine Hypothek der Kreditnehmer sich leisten kann.
